Passoires thermiques : ce que la loi vous oblige à faire (et quand)

Vous avez entendu parler de la loi Climat et Résilience mais vous n'êtes pas sûr de ce qu'elle change concrètement pour vous ? Pas de panique. On vous explique tout, sans jargon, avec les dates clés à ne pas manquer.

La loi Climat et Résilience impose un calendrier strict aux propriétaires. Voici tout ce que vous devez savoir, expliqué simplement.

Dernière mise à jour : mai 2026 — 8 minutes de lecture — Pour les propriétaires bailleurs et occupants

Table des matières

• C'est quoi, la loi Climat et Résilience ?
• Le vocabulaire à connaître pour comprendre cette loi
• Ce qu'il faut savoir concernant l'évolution de cette loi
• Quelles obligations concrètes pour les propriétaires bailleurs ?
• Concernant les copropriétés
• Les aides financières disponibles pour la rénovation des passoires thermiques
• Résumé de ce qu'il faut retenir

C'est quoi, la loi Climat et Résilience ?

Promulguée en août 2021, la loi Climat et Résilience est née des travaux d'une Convention citoyenne de 150 Français tirés au sort. Son objectif est de réduire d'au moins 40 % les émissions de gaz à effet de serre d'ici 2030. Pour le logement, ça se traduit par une grande chasse aux passoires thermiques.

Le vocabulaire à connaître pour comprendre cette loi

Passoire thermique

C'est simplement un logement très mal isolé, qui consomme énormément d'énergie pour être chauffé (ou refroidi). Ce sont les logements classés F ou G sur le DPE (le Diagnostic de Performance Énergétique).

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)

Le DPE, c'est la « note énergétique » de votre logement. Elle fonctionne comme un bulletin scolaire : il lui attribue une lettre de A à G selon sa consommation d'énergie :

• 🟢 A et B : logements excellents, très bien isolés, factures réduites
• 🟡 C et D : logements corrects, dans la moyenne
• 🟠 E : logement moyen, amélioration conseillée
• 🔴 F et G : logements très énergivores = les fameuses « passoires thermiques »

Ce qu'il faut savoir concernant l'évolution de cette loi

Les réglementations

Depuis 2021, le DPE est obligatoire pour vendre ou louer un bien. Il doit figurer dans toutes vos annonces immobilières avec l'étiquette énergétique bien visible.

Depuis février 2024, les petits logements (moins de 40 m²) bénéficient d'une méthode de calcul légèrement révisée, qui a permis à plus de 160 000 biens de sortir de la catégorie « passoire thermique ». Si votre bien est petit et a eu une mauvaise note, il vaut la peine de refaire le diagnostic.

Les dates clés de la loi sur les passoires thermiques

La loi impose un calendrier progressif pour sortir les passoires thermiques du marché locatif. Voici les grandes étapes, dans l'ordre :

Août 2022 — gel des loyers pour les logements F et G. Plus question d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G, même entre deux locataires et même après des travaux d'amélioration. Cette règle s'applique aussi lors du renouvellement de bail.

Janvier 2023 — interdiction des G+ (très énergivores). Les logements G consommant plus de 450 kWh/m²/an ne peuvent plus du tout être loués.

Janvier 2025 — interdiction de louer les logements G. Depuis le 1er janvier 2025, aucun logement classé G ne peut être mis en location ni voir son bail renouvelé. Si vous avez un G, vous ne pouvez plus trouver de nouveau locataire.

Janvier 2028 — interdiction de louer les logements F. Dans moins de 3 ans, les logements classés F seront à leur tour interdits à la location. Il est donc nécessaire de commencer à anticiper des travaux.

Janvier 2034 — interdiction de louer les logements E. L'interdiction s'étend aux E d'ici 2034. Cela laisse du temps, mais mieux vaut planifier dès maintenant.

⚠️ Attention aux locataires existants : l'interdiction s'applique aux nouveaux contrats ET au renouvellement des baux en cours. Si votre locataire actuel a un bail classé G, vous ne pourrez pas le reconduire sans travaux.

Quelles obligations concrètes pour les propriétaires bailleurs ?

1. Le gel des loyers

Si votre logement est classé F ou G, vous ne pouvez plus augmenter le loyer. Cette règle s'applique même si l'indice des loyers (IRL) augmente. Le seul moyen d'en sortir est de faire des travaux qui améliorent la classe énergétique du bien.

2. L'audit énergétique lors d'une vente

Depuis avril 2023, si vous vendez un logement classé F ou G, un audit énergétique est obligatoire (en plus du DPE standard). Cet audit va plus loin : il présente des scénarios de travaux concrets pour améliorer le logement, ainsi que leurs coûts estimés. L'obligation est étendue aux logements E lors de la vente depuis début 2025, puis aux D en 2034.

3. La perte de valeur

Les logements mal classés se déprécient. Des études montrent qu'un logement F ou G se vend en moyenne 13 % moins cher qu'un logement A ou B équivalent. En dehors des grandes villes tendues comme Paris ou Marseille, les acheteurs négocient de plus en plus sur la base du DPE.

Concernant les copropriétés

Si votre logement est dans un immeuble en copropriété, il y a des obligations supplémentaires à l'échelle de l'immeuble entier :

Le DPE collectif

Tous les immeubles construits avant 2013 doivent réaliser un DPE collectif, c'est-à-dire une évaluation énergétique de l'immeuble dans son ensemble, pas seulement de votre appartement. Ce diagnostic doit être renouvelé tous les 10 ans.

Le calendrier de la loi selon la taille de la copropriété :

• Depuis janvier 2024 : immeubles de plus de 200 lots
• Depuis janvier 2025 : entre 50 et 200 lots
• À partir de janvier 2026 : moins de 50 lots

Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)

En plus du DPE collectif, chaque copropriété doit établir un Plan Pluriannuel de Travaux, un document qui liste tous les travaux nécessaires sur 10 ans, avec les coûts estimés et un calendrier. C'est votre feuille de route collective pour rénover l'immeuble.

Si vous êtes copropriétaire bailleur : bonne nouvelle, si la copropriété refuse de voter les travaux nécessaires pour améliorer votre logement, vous ne serez pas sanctionné individuellement, à condition de prouver que vous avez bien voté pour les travaux en assemblée générale. Donc gardez précieusement vos procès-verbaux d'AG !

Les aides financières disponibles pour la rénovation des passoires thermiques

L'État ne vous laisse pas seul face à la facture. En effet, plusieurs dispositifs existent pour financer vos travaux de rénovation énergétique :

MaPrimeRénov'

C'est l'aide principale de l'État. Elle est accessible à tous les propriétaires (occupants ou bailleurs). Le montant auquel vous avez droit dépend de vos revenus et de l'ampleur de vos travaux. Il peut aller jusqu'à 70 000 €.

Éco-PTZ

Un prêt à taux zéro pour financer le reste des travaux non couverts par MaPrimeRénov'. Le montant peut aller jusqu'à 50 000 €.

CEE (Primes énergie)

Primes versées directement par les fournisseurs d'énergie (EDF, TotalEnergies...). Elles sont cumulables avec MaPrimeRénov'. Le montant est variable. Il existe également une TVA à 5,5 % (au lieu de 10 %) sur la plupart des travaux de rénovation énergétique dans les logements de plus de 2 ans.

Résumé de ce qu'il faut retenir concernant les passoires thermiques

• Le DPE est obligatoire pour vendre ou louer. Si votre logement est F ou G, vos loyers sont gelés depuis août 2022.
• Depuis janvier 2025, les logements G ne peuvent plus être loués ni renouvelés en bail.
• En 2028, ce sera au tour des F. En 2034, les E. Anticipez dès maintenant.
• En copropriété, un DPE collectif et un plan de travaux sont obligatoires pour les immeubles d'avant 2013.
• Des aides existent : MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE, TVA réduite. Commencez par France Rénov'.
• En 2026, MaPrimeRénov' évolue : isolation des murs et chaudières biomasse sortent du parcours par geste.

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Questions fréquentes

Puis-je encore louer mon appartement classé G en 2026 ?

Non. Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location un logement classé G, que ce soit un nouveau bail ou le renouvellement d'un bail existant. Si votre locataire actuel renouvelle son contrat après cette date, le renouvellement est illégal sans travaux préalables. Exception très limitée : les copropriétés où les travaux nécessaires ont été refusés en assemblée générale peuvent bénéficier d'une tolérance, à condition de prouver leur bonne volonté (procès-verbal d'AG à conserver).

Jusqu'à quand puis-je louer un logement classé F ?

Vous pouvez encore louer un logement F jusqu'au 31 décembre 2027. À partir du 1er janvier 2028, c'est interdit, nouveaux baux et renouvellements compris. Il vous reste donc moins de 2 ans pour anticiper les travaux. Les logements E suivront en 2034.

Que risquent les propriétaires qui ne mettent pas en conformité leur passoire thermique ?

Un locataire peut exiger des travaux de rénovation énergétique, voire saisir un tribunal pour obtenir une réduction de loyer ou une résolution de bail si le logement est classé indécent. Depuis 2025, un logement G est officiellement considéré comme indécent au sens de la loi.

Mon locataire peut-il me forcer à faire des travaux ?

Oui, depuis 2025. Un logement classé G est désormais officiellement « indécent » au sens de la loi. Votre locataire peut vous mettre en demeure de réaliser des travaux. En cas de refus, il peut saisir le tribunal pour obtenir une réduction de loyer, une suspension du loyer, voire la résolution du bail aux torts du propriétaire. Ne tardez pas à agir.